شركة قطان للإستشارات المهنية

مشروع تحديث المخططات المعتمدة من واقع الطبيعة - أعمال الرفع المساحي لتحديث المخططات المعتمدة من واقع الطبيعة
الموقع	محافظة الخرج
العميل	بلدية محافظة الخرج
المدة الزمنية	18 شهرا
نوع العمل	إعداد المخططات المحلية والتفصيلية لمدينة الخرج وإعداد وثيقة أنظمة وضوابط وإشتراطات البناء المقترحة لمدينة الخرج حتي عام 1450 هـ

نبذة مختصرة عن العمل

تعتبر مدينة الخرج أحد أهم مدن منطقة الرياض، حيث تتميز بالنمو العمراني والسكاني المتسارع نتيجة لقربها من مدينة الرياض (العاصمة الوطنية للمملكة)، بالإضافة إلى توطين العديد من المشروعات الاستثمارية الضخمة، وتضم المدينة أنشطة اقتصادية متنوعة منها (الأنشطة التجارية والخدمات الزراعية والصناعات الخفيفة المحلية والوظائف الحكومية). ومن أهم مهام مشروع (إعداد المخططات المحلية والتفصيلية لمدينة الخرج) هو إعداد (المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج حتي عام 1450هـ)، الذي يهدف إلى تناول القضايا الهامة للمدينة ويضع الأُطُر العامة لحلها، كما يهتم بمعالجة ووضع الحلول الملائمة لمشاكل تنظيمات البناء وكل ما يتعلق بضوابط العمران في المدينة, لذا فقد تم إعداد التقرير الفني الثالث بعنوان (المخطط المحلي لمدينة الخرج لعام 1450هـ)، والذي يمكن بلورة أهم محتوياته فيما يلي:

 بدايةً تم صياغة الرؤية المستقبلية لمدينة الخرج والتي تعبر عن الصورة الأفضل لوضع المدينة في المستقبل القريب، وعليه تم تحديد ما سوف تؤول إليه المدينة خلال فترة زمنية محددة (سنة الهدف)، وتم صياغة الرؤية المستقبلية لمدينة الخرج في ضوء توجهات المخطط الإقليمي لمنطقة الرياض المعتمد عام 1434هـ والتي نصت على اعتبار مدينة الخرح "كحاضرة" فرعية إقليمية رديفة للرياض, ويمكن تحقيق مزيد من التنمية فيها من خلال الاستفادة من التأثيرات الارتدادية لحاضرة الرياض (العاصمة الوطنية للمملكة) نظراً لوجود منطقة جاذبة, تتمثل في وجود مناطق صناعات خفيفة ومشروعات متوسطة وصغيرة. كما تمثل البيئة الطبيعية عنصر استراتيجي هام داخل الخرج والأراضي المحيطة بها, حيث أنها تتجه نحو اكتساب القدرة على تقديم خدمات متميزة, وإدارة خطة استخدامات أراضيها وفقاً لنموها السكاني, ودورها كمركز نمو إقليمي بارز فى الجزء الشرقي من منطقة الرياض, ويمكن لمدينة الخرج أن تعمل كمنطقة جذب سـياحي جيدة برغم أنها لم تُجَهَّزْ بعد لهذا الغرض).

هذا وقد تم اقتراح رؤى مختلفة للمدينة من خلال الاجتماعات المتكررة مع شركاء التنمية بالخرج، وانحصرت الرؤية المقترحة في هذا النص (الخرج مدينة حاضرية رديف للرياض وجاذبة للإستثمارات الإقليمية والدولية).

 كما تم صياغة الأطر الاستراتيجية للتنمية الاقتصادية المستقبلية لمدينة الخرج، والتي ارتكزت على عدة عوامل رئيسية كان أبرزها:

• - اعتماد استراتيجة التنمية الاقتصادية على مجموعة من الخطط الاستراتجية لجعل المدينة قادرة على جذب الاستثمار والتنمية (Supply Side).
• - تعظيم استفادة المدينة من التخمة التنموية لمدينة الرياض (العاصمة الوطنية للمملكة) وجذب عمليات تساقط فوائض التنمية من الرياض إلى الخرج، وتعظيم استفادة مدينة الخرج من وجود المدينة الصناعية في نطاقها الجغرافي الاقتصادي سواء بشكل مباشر أو غير مباشر أو مستحث (Induced).
• - تعظيم الاستفادة من خطوط الطرق البرية الوطنية والإقليمية ذات المستوى العالي من التنافسية.
• - ومن ثَم تم تحديد المقومات الرئيسية لتحقيق التنمية الاقتصادية بمدينة الخرج وتحدياتها، وتم وضع استراتيجيات التنمية الاقتصادية على كافة القطاعات التنموية وتحديد الخطوط العريضة للتنمية، واقتراح سيناريوهات للتنمية الاقتصادية المستقبلية بمدينة الخرج ومن ثم إختيار السيناريو الأمثل والذي يتناسب مع المعطيات التنموية للمدينة، وصولاً إلي اقتراح عدداً من المشروعات الاقتصادية العملاقة التي تعمل على تحقيق الرؤية المستقبلية للمدينة،

وتم استنتاج أعداد السكان المستقبلية لمدينة الخرج حتى عام 1450 هـ بناءاً على دراسات القاعدة الاقتصادية للمدينة وفرص العمل المباشرة وغير المباشرة ومُعدّل الإعالة علي مستوي مدينة الخرج.

•  وتم دراسة الكثافات السكانية المقترحة داخل حدود النطاق العمراني المعتمد لمدينة الخرج حتى عام 1450هـ بما يتلائم مع الرؤى المستقبلية تجاه مدينة الخرج ومن ثَم تقسيم المناطق داخل حدود النطاق العمراني إلى مناطق ذات كثافة (مرتفعة – متوسطة – منخفضة)، وتم اقتراح الكثافات السكانية المناسبة لكل من تلك المناطق على حدة بناءاً على المعدلات والمعايير المعتمدة والمعمول بها لدى وزارة الشئون البلدية والقروية.

وعليه تم دراسة الطاقة الاستيعابية للسكان بمدينة الخرج بناءاً على أعداد السكان الحالية لعام 1436هـ مضافةً إلى أعداد السكان الذين يمكن أن تستوعبهم الأراضي المتاحة للتنمية داخل حدود النطاق العمراني لعام 1450هـ، وفي النهاية تم استنتاج أعداد السكان المستقبلية لمدينة الخرج بناءاً على الطاقة الاستيعابية للمدينة.

•  كما تم تناول ملامح التنمية السكانية حتى سنة الهدف، حيث اتضح أنه طبقاً للتوقعات السكانية سوف يصل أعداد سكان مدينة الخرج (418531) نسمة في العام 1450هـ (السعوديين "308671" نسمة بينما غير السعوديين "109860" نسمة)، وطبقاً للسيناريو المُرجَّح لتوقع النمو السكاني أن هناك زيادة سكانية ستبلغ (183924) نسمة يضافوا إلى مجموع السكان في تعداد عام 1435هـ، مما يتطلب العمل على إعادة التوزيع والانتشار للسكان على الأحياء قيد التنفيذ والأحياء السكنية ذات المساحات الكبيرة، وعليه فقد تم توزيع جزء من الزيادة السكانية المقترحة على المساحات الخالية من السكان والتي تم تخطيطها بالفعل. وتأتي هذه الزيادات بالطبع نتيجة الزيادة الطبيعية للسكان (الفرق بين أعداد المواليد والوفيات) ونتيجة الهجرة العكسية باتجاه المدينة الرئيسية (الهجرة الداخلية من داخل المملكة، واستقدام الأيدي العاملة من خارج المملكة مصحوبة أحياناً بأسرهم) حيث من المفترض أن تتوافق مُعدَّلات النمو السكاني داخل الأحياء المشغولة بالفعل مع المُعدَّل العام على مستوى المدينة خلال السنوات السابقة والذي يقدر بحوالي (2,57 %).
•  وعليه فقد تم تجهيز وإعداد بدائل المقترحة للمخطط المحلي لمدينة الخرج ومن ثم إعداد مخطط استعمالات الأراضي المستقبلي حتى عام 1450هـ، حيث استند في إعداد البدائل التخطيطية على محاكاة واقع مدينة الخرج الذي تم استعراضه بنتائج دراسة الأوضاع الراهنة وتحليلها في إطار هذا المشروع، كما استند في إعداد البدائل التخطيطية على عدة اعتبارات أساسية لتحقيق أهداف المخطط المحلي، وتشمل هذه الاعتبارات كافة المستويات التخطيطية (الوطنية، الإقليمية، المحلية، التفصيلية) والتي تخدم عمليات التطوير والتنمية بمدينة الخرج.

وعلى هذا تم صياغة البدائل التخطيطية للمخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج لتحقيق كافة أهداف المخطط المحلي المقترح حتى عام 1450هـ بواسطة عدة اتجاهات مختلفة في منهجية التفكير، لتحقيق تلك الأهداف التطويرية والتي تتباين فيما بينها وتشمل (توزيع الاستعمالات، اتجاهات النمو المقترحة، توزيع الخدمات، شبكة الطرق والمواصلات)، وبناءاً على هذه المعايير والثوابت التخطيطية تم الخروج بثلاثة بدائل تخطيطية مقترحة للمخطط المحلي لمدينة الخرج. وفي ضوء تحقيق أهداف المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج ومتطلبات استغلال الموارد والثروات والإمكـانات المتاحة بالمدينة بشكل متوازن، أمكن تحديد مجموعة من معايير التقييم وتحديد أوزانها النسبية طبقاً لأهمية كلٍ منها في تحقيق التنمية المنشودة، وتم اختيار البديل الأمثل لصياغة المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج لعام 1450هـ. كما تم توزيع استعمالات الأراضي بناءاً على الأفكار العمرانية المطروحة بالبديل المُرَجَّح في توزيع المناطق ومراكز الأنشطة الحيوية وكافة الاستعمالات الأخرى داخل منطقة الدراسة بما يساهم في تحديد شكل التنمية العمرانية على مستوى قطع الأراضي باحياء المدينة، وترابط وتكامل أنظمة البناء المقترحة وتوفير بيئة عمرانية ملائمة لاحتياجات السكان. كما تم تخطيط شبكة الطرق والشوارع الرئيسية بحيث تلبي احتياجات السكان المستقبلية بمدينة الخرج وضمان وجود سهولة في الوصول لكافة الأنشطة المقترحة بالمخطط المحلي المقترح لعام 1450 هـ. واعتمدت الفكرة العامة لشبكة الطرق والشوارع الرئيسية المقترحة بالمخطط المحلي لمدينة الخرج حتى عام 1450هـ على صياغة أهداف المخطط المحلي المقترح والتي نتجت عن دراسة جيدة للوضع الراهن للمدينة وتحديد الإمكانات المتاحة، والقدرة على ربط الأفكار النظرية المطروحة من قِبَل المعنيين ببلدية محافظة الخرج وأعضاء المجلس البلدي وكذلك المجلس المحلي بالمحافظة وترجمتها إلى واقع ملموس يخدم السكان داخل مدينة الخرج، وتشمل اقتراح لمسار طريق دائري لربط القطاعات التخطيطية المقترحة بالمدينة، كما تخدم المرور العابر من خارج المدينة لداخلها والعكس، وقد تم اقتراح العديد من الطرق والشوارع الرئيسية والشريانية مع تطوير بعض الطرق والشوارع القائمة منها من خلال اقتراح توسعتها للربط بين شمال وجنوب منطقة الدراسة، بالإضافة إلى ربط كافة الوحدات التخطيطية المقترحة داخل القطاع الواحد، وبعد صياغة مفردات المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج حتى عام 1450هـ وتحديد استعمالات الأراضي المقترحة بكافة القطاعات التخطيطية الرئيسية داخل أجزاء منطقة الدراسة تم تحديد أولويات التنمية العمرانية المقترحة بالمناطق الحضرية لمدينة الخرج حتى عام 1450هـ.

 ولتفعيل أهداف المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج لعام 1450هـ فقد تم إعادة صياغة تقسيم الأحياء القائمة بمدينة الخرج إلى وحدات تخطيطية متوازنة عمرانياً تشكل أنوية مترابطة لمجتمع عمراني متجانس لتلبية احتياجات السكان بمدينة الخرج بشكل عادل في توزيع الخدمات على كافة القطاعات الرئيسية والعمرانية بالمخطط المحلي وهو ما لا يتحقق بالتقسيم الإداري الحالي للأحياء القائمة بالمدينة، حيث نجد اختلاف كبير في الحجم بين تلك الأحياء يترتب عليه تناقض واضح في توزيع أعداد السكان والخدمات لكل حي، وهذا يعتبر أحد عوائق تحقيق أهداف الرؤية المستقبلية لمدينة الخرج. ومن هذا المنطلق وبناءاً على المعدلات والمعايير التخطيطية المعتمدة لدى وزارة الشئون البلدية والقروية في تقسيم المناطق العمرانية إلى (قطاعات عمرانية، أحياء، مجاورات، مجموعات سكنية)، أمكن تقسيم منطقة الدراسة إلى (6) قطاعات رئيسية تحدد الملامح الرئيسية لشكل المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج لعام 1450 هـ، وتم تقسيم كل قطاع رئيسي من تلك القطاعات إلى قطاعات عمرانية متوازنة في الشكل والحجم تحقق التوزيع العادل للخدمات بداخلها لتلبي احتياجات السكان المستقبلية بمدينة الخرج حتى سنة الهدف.

كما تم وضع الخطط الملائمة لتوزيع الخدمات العامة بشكل نظري على قطاع عمراني مقترح تم اختياره عشوائياً بالمخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج لعام 1450 هـ بناءاً على دراسات الطاقة الاستيعابية للسكان بهذا القطاع والكثافة العامة المقترحة له، حتى يكون نموذج إرشادي لتوجيه المطورين عند وضع مخططاتهم في توفير كافة الخدمات بمختلف مستوياتها دون أن يحدث خلل في توزيعها، كما هو الحال في توزيع الخدمات القائمة بمدينة الخرج في ضوء التقسيم الإداري الحالي للأحياء العمرانية القائمة.

 كما تم تناول احتياجات مدينة الخرج من الإسكان والخدمات العامة حتى عام 1450هـ كما يلي:

• أولاً - من حيث التوقعات المستقبلية للإسكان بمدينة الخرج والتي بُنيت على تعداد السكان المستقبلي لعام 1450هـ والذي يقدر بحوالي (418531 نسمة)، وجِد أن إجمالي احتياج مدينة الخرج من الوحدات السكنية لعام 1450هـ يُقدر بحوالي (25620) وحدة سكنية، ومن خلال دراسة وتحليل الوضع الراهن للمدينة تبين توفر عدد (2950) وحدة سكنية شاغرة. وبناءاً عليه فإن إجمالي الاحتياج من الوحدات السكنية حتى عام 1450هـ يُقدر بحوالي (22670) وحدة سكنية.
• ثانياً - أما بالنسبة لاحتياجات مدينة الخرج من الخدمات العامة فقد تم تقديرها في ضوء المعدلات والمعايير التخطيطية المعتمدة بوزارة الشئون البلدية والقروية ضمن دليل (إعداد المعايير التخطيطية للخدمات العامة الإقليمية والمحلية ومستوياتها المختلفة) لعام 1436هـ، بما يُساهم في تقدير حجم احتياجـات التجمعات العمرانية من الخدمات العامة بأنواعها المختلفة (التعليمية، الصحية، الدينية، الإدارية والحكومية, الثقافية, الاجتماعية, الترفيهية والرياضية) حتى عـام 1450هـ، علماً بأنه تم توطين الخدمات العامة المقترحة ذات المستوى الأعلى والتي تتمثل في الاستعمالات الإقليمية التي تخدم كـامل سكان مدينة الخرج بشكل عام بالمناطق الملائمة لها، كما تم توزيع باقي الخدمات ذات المستوى الأدنى داخل الأحياء السكنية والقطاعات العمرانية والقطاعات التخطيطية المقترحة بالمخطط المحلي للمدينة حتي عام 1450 هـ.

 كما تم إقتراح خطة لتطوير شبكة الطرق والنقل حتى عام 1450هـ, حيث تم دراسة حالة النقل والمرور بمدينة الخرج وتحديد أهداف الدراسة، وتم عمل دراسة تفصيلية للوضع الراهن لشبكة الطرق والنقل، بالإضافة لإجراء مسوحات ميدانية لحركة المركبات وتم من خلالها استنتاج أهم التوصيات المقترحة لتحسين حالة شبكة الطرق والنقل والسلامة المرورية على شبكة الطرق والشوارع الرئيسية بالمدينة وعند التقاطعات ذات العلاقة. وبناءاً عليه تم اقتراح وتطوير نموذج للنقل بمدينة الخرج للمساهمة في إعداد عمليات تخطيط النقل والمرور، بالإضافة إلى اقتراح خطة للنقل العام الداخلي على مستوى المدينة يتم تنفيذها على مراحل حتى سنة الهدف.

 كما تم إقتراح خطة لتطوير المرافق العامة بمدينة الخرج حتى عام 1450هـ, حيث تم دراسة شبكات المياه المنزلية والصرف الصحي, ودراسة شبكات التغذية بالطاقة الكهربائية، ودراسة شبكات الاتصالات الأرضية والهوائية، وبناءاً عليه تم تحديد الاحتياج الفعلي من هذه الخدمات مع مراعاة ترشيد الاستخدام كأحد أهم مبادئ وأهداف رؤية (2030م). وبدراسة حجم المخلفات المنزلية الصلبة أمكن تقدير إنتاج سكان مدينة الخرج المتوقع حتى عام 1450هـ من المخلفات المنزلية الصلبة، وتم اقتراح إنشاء مصانع لتدوير النفايات وإعادة تصنيعها مرة أخرى مع اختيار موقع إضافي لجمع وطمر المخلفات المنزلية الصلبة طبقاً للاشتراطات البلدية بهذا الخصوص.

 وأخيراً تم صياغة أهم السياسات والتوصيات للتعامل مع الأودية ومجاري السيول من خلال إعداد دراسة تفصيلية للأودية ومجاري السيول المارة بمحافظة الخرج بوجه عام وعلاقتها بمدينة الخرج، ودراسة الوضع الحالي لتلك الأودية داخل سهل الخرج ومدى خطورة تلك الأودية على التنمية العمرانية داخل حدود منطقة الدراسة، ومن ثَم تم اقتراح توصيات للتعامل مع تلك الأودية في ضوء نتائج دراسات الأوضاع الراهنة وتحليلها بمدينة الخرج وبما يحقق أهداف الرؤية المستقبلية للمدينة حتى عام 1450هـ.

 وفي ضوء إعداد المخطط المحلي المقترح لمدينة الخرج حتي عام 1450 هـ فقد تم صياغة وإعداد وثيقة إشتراطات وأنظمة البناء المقترحة لمدينة الخرج حتي عام 1450 هـ، والتي تهدف إلي تحقيق رؤية وأهداف التنمية العمرانية لمدينة الخرج حتي سنة الهدف.

وتمثل هذه الوثيقة الإطار القانوني الذي ينظم العمرام بمدينة الخرج، وتحدد هذه الوثيقة أنظمة البناء للمناطق السكنية وكذلك أنظمة البناء علي المحاور والشوارع والمناطق التجارية، كما حددت الضوابط العامة لكافة الإستعمالات بالمدينة حتي عام 1450 هـ.

 وقد تم إعتماد المخطط المحلي لمدينة الخرج حتي حام 1450 هـ ووثيقة إشتراطات وأنظمة وضوابط البناء الخاصة به من مقام وزارة الشئون البلدية والقروية (إدارة التخطيط التفصيلي) بالقرار رقم (34038) في تاريخ 21/07/1438 هـ.